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  BGB §§ 459, 468

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  BGB § 459 Abs. 1, § 462

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Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer (Leitsatz)

  Grundstückskauf - Haftung des Veräußerers - Sachmangel - Größenangabe - Lageplan - Zugesicherte Eigenschaft

Papierfundstellen

• WM 1984, 941
• DB 1984, 1140

Wird zitiert von ... (9)Neu Zitiert selbst (12)

• BGH, 14.07.1978 - V ZR 168/75

  Voraussetzung für die Zusicherung der Eigenschaft einer Kaufsache bei …

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Die unzutreffende Flächenangabe im Vertrag vermag nur dann Gewährleistungsansprüche der Kläger zu begründen, wenn diese Angabe als Zusicherung zu verstehen ist, das durch den Inhalt der Planskizze in seinen Grenzen verbindlich festgelegte "Neugrundstück" sei ungefähr 540 qm groß, §§ 459 Abs. 22, 468 BGB (st.Rspr., vgl. RGZ 53, 70, 73; RG JW 1905, 530; RGZ 63, 110, 11; RG WarnRspr 1911 Nr. 368 und 1912 Nr. 205; Senatsurteil vom 14. Juli 1978, V ZR 168/75, WM 1978, 1291).

  Die "Circa"-Angabe steht dem Zusicherungscharakter nicht entgegen, da unter einer "bestimmten" Größe im Sinne des § 468 Satz 1 BGB nicht nur ein absolutes Flächenmaß zu verstehen ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1978 aaO).

  Denn wenn sich nach Vorliegen des Meßergebnisses erhebliche Abweichungen der wirklichen von der im Vertrag genannten Grundstücksgröße ergeben sollten, ist ein Käufer auch dann hinreichend geschützt, wenn der Verkäufer die "Circa"-Größe zusichert (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1978, V ZR 168/75, WM 1978, 1291, 1292).

  Denn gerade wenn die Größenangabe im Vertrag weder als Hilfsmittel zur Erläuterung oder Ermittlung des Kaufpreises noch zur Bestimmung des Kaufgegenstandes dient, liegt es nahe, in der besonderen Herausstellung der Verläßlichkeit der Flächenangaben zugleich eine Zusicherung zu sehen (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1978 aaO).

• OLG Düsseldorf, 10.07.1975 - 18 U 13/75

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Ein Erwerber muß also geringfügige Abweichungen hinnehmen (vgl. hierzu auch OLG Nürnberg, MDR 1976, 142).
• BGH, 25.09.1975 - VII ZR 179/73

  Auslegung eines Vertrages durch das Revisionsgericht

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Eine dahingehende Vertragsauslegung hat das Berufungsgericht unterlassen; diese kann, da weitere Feststellungen insoweit nicht in Betracht kommen, durch den Senat nachgeholt werden (BGHZ 65, 107, 112).

 
• BGH, 13.06.1980 - V ZR 119/79

  Bezeichnung einer noch zu vermessenden Teilfläche im Kaufvertrag

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Die Grenzziehung im Lageplan ist in der Regel maßgeblich dafür, welche Fläche nach dem objektiven Inhalt der Erklärungen der Vertragsparteien als Kaufgegenstand gewollt ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 1980, V ZR 119/79, WM 1980, 1013 = DNotZ 1981, 236).
• BGH, 05.07.1972 - VIII ZR 74/71

  Stillschweigend zugesicherte Eigenschaft

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Erwecken die von der Verkäuferin in § 1 der Vereinbarung im Zusammenhang mit der Grundstücksgröße gemachten Angaben beim Käufer das Vertrauen in die weitestgehende Genauigkeit der Flächenangabe, so kann der sich aus der Sicht der Käufer zu bestimmende Erklärungswert der Ausschlußklausel (vgl. BGHZ 59, 158, 160) nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 157 BGB ) nicht dahin bestimmt werden, der Bruch dieses Vertrauens bleibe ohne Sanktion, die Verkäuferin brauche für Abweichungen nicht einzustehen.
• BGH, 29.03.1974 - V ZR 22/73

  Mängelhaftung des Veräußerers

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Er ist geeignet, bei einem Durchschnittskunden, auf dessen Verständnismöglichkeit bei der Auslegung formularmäßig getroffener Vereinbarungen abzustellen ist (vgl. BGHZ 17, 1, 3; 33, 216, 218, 219; 62, 251, 254), den Eindruck zu erwecken, die Detailplanung der ganzen Reihenhausanlage sei abgeschlossen und die im Vertragstext enthaltene Flächenangabe sei so exakt wie in diesem Planungsstadium möglich ermittelt worden.
• BGH, 29.09.1960 - II ZR 25/59

  Freizeichnung bei Versicherungsschutz

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Er ist geeignet, bei einem Durchschnittskunden, auf dessen Verständnismöglichkeit bei der Auslegung formularmäßig getroffener Vereinbarungen abzustellen ist (vgl. BGHZ 17, 1, 3; 33, 216, 218, 219; 62, 251, 254), den Eindruck zu erwecken, die Detailplanung der ganzen Reihenhausanlage sei abgeschlossen und die im Vertragstext enthaltene Flächenangabe sei so exakt wie in diesem Planungsstadium möglich ermittelt worden.
• BGH, 12.10.1978 - VII ZR 288/77

  Verjährung des Vergütungsanspruchs des Herstellers einer Eigentumswohnung

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Hat der Veräußerer ein Grundstück mit einem darauf zu errichtenden Eigenheim zu übereignen, so handelt es sich um einen aus kauf- und werkvertraglichen Elementen bestehenden Mischvertrag (vgl. BGHZ 60, 362, 364; 72, 229, 232, 233).
• BGH, 08.03.1955 - I ZR 109/53

  Rechtsmittel

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Er ist geeignet, bei einem Durchschnittskunden, auf dessen Verständnismöglichkeit bei der Auslegung formularmäßig getroffener Vereinbarungen abzustellen ist (vgl. BGHZ 17, 1, 3; 33, 216, 218, 219; 62, 251, 254), den Eindruck zu erwecken, die Detailplanung der ganzen Reihenhausanlage sei abgeschlossen und die im Vertragstext enthaltene Flächenangabe sei so exakt wie in diesem Planungsstadium möglich ermittelt worden.
• BGH, 16.04.1973 - VII ZR 155/72

  Kauf eines Grundstücks; Vereinbarung eines Haftungsausschlusses; Verjährung eines …

  Auszug aus BGH, 27.04.1984 - V ZR 137/83

  Hat der Veräußerer ein Grundstück mit einem darauf zu errichtenden Eigenheim zu übereignen, so handelt es sich um einen aus kauf- und werkvertraglichen Elementen bestehenden Mischvertrag (vgl. BGHZ 60, 362, 364; 72, 229, 232, 233).
• RG, 28.03.1906 - V 356/05

  Schadensersatz beim Betruge.
• RG, 22.11.1902 - V 277/02

  Wandelung. Erfüllungsweigerung. Fristbestimmung.

• BGH, 22.02.1991 - V ZR 299/89

  Haftung des Grundstückverkäufers wegen Verschweigen schikanösen Nachbarverhaltens

  Damit scheidet ein Wandlungsanspruch wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft (§§ 459 Abs. 2, 462 BGB), der von dem vereinbarten Gewährleistungsausschluß auch dann nicht berührt sein müßte, wenn die Voraussetzungen des § 476 BGB fehlen (BGH, Urt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941;… Urt. v. 30. November 1990, V ZR 91/89, zur Veröffentlichung bestimmt), aus; dasselbe gilt für einen unter den gleichen Voraussetzungen gegebenen Schadensersatzanspruch nach § 459 Abs. 2, 463 Satz 1 BGB, der den entrichteten Kaufpreis als Mindestschaden (BGHZ 57, 78, 80;… BGH, Urt. v. 29. Oktober 1980, VIII ZR 148/79, WM 1980, 1388, 1389) erfassen würde.
• OLG Düsseldorf, 08.05.2000 - 9 U 192/99

  Haftung des Bauträgers für die Einhaltung einer Flächenangabe

  Soweit der Streit der Parteien allein um die vertragsgemäße Beschaffenheit von Grund und Boden geht, sind nur die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften anzuwenden (BGH WM 1984, 941, 942).

  Dies ergibt eines Auslegung des Vertrages unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung zum Verkauf noch zu vermessender Grundstücksteilflächen durch Bauträger entwickelten Grundsätze (vgl. BGH WM 1984, 941 und WM 1978, 1291).

  Die Vertragsgestaltung kann in solchen Fällen darauf ausgerichtet sein, das Vertrauen des Erwerbers in die weitestgehende Genauigkeit der Flächenangabe zu erwecken (BGH WM 1984, 941, 943).

  Auch bei den Klägern als Käufern wurde durch den der notariellen Vereinbarung als Anlage beigefügten Lageplan, auf den wegen der Lage der verkauften Teilfläche Bezug genommen worden war, der Eindruck erweckt, als sei die Detailplanung der zu errichtenden Doppelhaushälften abgeschlossen und die im Vertragstext enthaltene Flächenangabe so exakt, wie in diesem Planungsstadium möglich, ermittelt worden (vgl. BGH WM 1984, 941, 942).

  Andererseits konnte die Beklagte als Verkäuferin nicht ohne weiteres erwarten, die Kläger als Erwerber seien bereit, eine noch so grobe Abweichung der wirklichen von der vertraglich genannten Flächengröße hinzunehmen (vgl. BGH WM 1984, 941, 943).

  Diese "ungefähr"-Angabe steht dem Zusicherungscharakter nicht entgegen, da unter einer "bestimmten" Größe im Sinne des § 468 Satz 1 BGB nicht nur ein absolutes Flächenmaß zu verstehen ist (BGH WM 1984, 941, 942 und WM 1978; 1291, 1292); mit einer solchen Forderung entfiele jede Größenzusicherung beim Verkauf einer noch nicht vermessenen, aber durch Bezeichnung ihrer Grenzpunkte in der Natur oder durch einen Lageplan genau festgelegten Grundstücksfläche.

  Der Käufer muß also allenfalls geringfügige Abweichungen infolge üblicher Vermessungstoleranzen hinnehmen (BGH WM 1984, 941, 943), nicht aber Flächenabweichungen der hier vorliegenden Art.

• BGH, 30.11.1990 - V ZR 91/89

  Angaben über Wohnfläche; Begriff der Wohnfläche

  Dies allerdings nicht deshalb, weil etwa für die Größe der Wohnfläche, wie nach § 468 Satz 1 BGB für die Grundstücksgröße, nur bei Zusicherung Gewähr zu leisten wäre (vgl. BGH Urt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941).

  Dem Gewährleistungsausschluß kommt dann lediglich die Bedeutung zu, den Verkäufer von der Haftung dafür freizustellen, daß das im Vertrag angegebene Flächenmaß genau und nicht nur in etwa ("Circa-Größe") zutrifft (BGH Urt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941, 943).

 
• BGH, 22.11.1985 - V ZR 220/84

  Schadensersatz wegen Nichterfüllung wegen Nichteinhaltung der zugesicherten …

  Sie ist insbesondere mit dem in § 5 Ziffer 3 des Vertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluß vereinbar (vgl. Senatsurt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941, 943).

  Jedoch wird in diesen Fällen regelmäßig schon die Auslegung der Zusicherungsvereinbarung ergeben, daß "geringfügige« Abweichungen von der "Cirka«-Größenangabe überhaupt keine Gewährleistungsansprüche auslösen (vgl. Senatsurt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941, 943).

• OLG Düsseldorf, 28.06.2001 - 14 U 26/01

  Haftung des Verkäufers einer noch nicht vermessenen Grundstücksfläche

  Hat in diesem Fall der Käufer - wie hier die Kläger - den Teil des Grundstücks erhalten, der ihm nach dem Lageplan auch zu stehen sollte, scheiden Gewährleistungsansprüche aus, sofern nicht aufgrund, besonderer Umstände davon auszugehen ist, dass die Flächenangabe hier als Zusicherung zu verstehen sein sollte, das durch den Inhalt der Planskizze in seinen Grenzen verbindlich festgelegte Neugrundstück sei ungefähr 680 qm groß (vgl. BGH, WM 1984, 941, 942).

  Kommt es danach allein auf die Umgrenzung in dem dem Kaufvertrag beigefügten Plan an, dann scheidet auch ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte aus § 463 Satz 2 BGB aus, denn es liegt bereits kein Fehler der Kaufsache vor (BGH, WM 1984, 941, 942).

• OLG Oldenburg, 14.01.1998 - 2 U 259/97

  Bestimmung des zu verkaufenden Grundstücks in der notariellen Urkunde sowohl …

  Wird jedoch eine noch nicht vermessene Geländefläche verkauft und der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung unter Bezugnahme auf einen Plan als auch durch eine ungefähre Flächenmaßangabe bestimmt, so geht in der Regel der objektive Inhalt sowohl der Verkäufer - als auch der Käufererklärung dahin, daß bei einer Differenz zwischen der angegebenen Bezifferung und der der angegebenen Grenzziehung entsprechenden Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist (BGH WM 1967, 489; BGH WM 1980, 1013; BGH WM 1984, 941, 942).
• KG, 24.03.2003 - 12 U 194/01

  Wohnungskaufvertrag: Angabe der "Wohnfläche" im Exposé eines Maklers als …

  Auch soweit die Klägerin in der Berufung unter Beweisantritt behauptet, die Terrasse habe eine Fläche von nur 15 m² (was sie irrtümlich für unstreitig hält, führt das nicht zu einer anderen Beurteilung. Zwar ergebe sich dann, ausgehend von einer von der Klägerin berechneten Innenfläche von 63, 18 m² eine Gesamtwohnfläche von nur 70, 68 m², so dass eine nicht unerhebliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche (ermittelt nach der zweiten Berechnungsverordnung) von der im Exposé mitgeteilten Wohnfläche ergebe (die Circaangabe in dem Exposé würde nach der Rechtsprechung des BGH nur eine Vermessungstoleranz von etwa einem Prozent, also weniger als einem Meter, rechtfertigen; BGH WM 1984, 941, 943).
• OLG Oldenburg, 14.01.1998 - 12 U 259/97
  Wird jedoch eine noch nicht vermessene Geländefläche verkauft und der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde sowohl durch eine bestimmte Grenzziehung unter Bezugnahme auf einen Plan als auch durch eine ungefähre Flächenmaßangabe bestimmt, so geht in der Regel der objektive Inhalt sowohl der Verkäufer - als auch der Käufererklärung dahin, dass bei einer Differenz zwischen der angegebenen Bezifferung und der der angegebenen Grenzziehung entsprechenden Flächengröße die Bezifferung ohne Bedeutung und die Umgrenzung allein maßgeblich ist (BGH, WM 1967, 489; BGH, WM 1980, 1013; BGH, WM 1984, 941, 942).
• OLG Stuttgart, 24.09.1998 - 11 U 26/98

  Minderung wegen Wohnflächenabweichung?

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